マンションの1階の住戸に付いている専用庭は、自分の庭のように使える一方で、戸建ての庭とは扱いが違います。植木を植え替えたい、ウッドデッキや物置を置きたい、床をタイルにしたいと考えたときは、工事の前に管理規約を確かめておくことが欠かせません。ここでは、国土交通省の「マンション標準管理規約」をもとに、専用庭がどう扱われているかと、手を加える前に確かめたい点を整理します。個々のマンションの規約をどう読むかや、ある工事ができるかどうかを判断するものではありません。
標準管理規約での専用庭の扱い
標準管理規約はひな型
国土交通省は、マンションの管理規約を作ったり改めたりするときにひな型として使える「マンション標準管理規約」を示しています。国土交通省が公表している最新の版は令和7年10月17日に改正されたもので、改正された区分所有法の施行は令和8年4月1日からと案内されています。この改正には総会の手続きや決議の要件といった管理組合の運営にかかわる内容が含まれ、それぞれのマンションでも規約を見直す必要が出てくるとしています。実際の規約は、各管理組合がひな型を参考にしながら定めたものなので、自分のマンションの規約と標準管理規約が同じとは限りません。
専用庭は専用使用権の対象
標準管理規約は、敷地や共用部分等の一部を、特定の区分所有者だけが使える権利を「専用使用権」と定めています。第14条では、一階に面する庭のほか、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、屋上テラスについて、区分所有者が専用使用権を持つことを承認する形をとっています。一階に面する庭の専用使用権を持つ人は、管理組合へ専用使用料を納めることになっていて、その方法は別に定めるとされています。規約の別表にある附属施設の例でも、塀やフェンス、駐車場、植栽などと並んで、専用庭が挙げられています。つまり専用庭は、自分だけが使える場所ではあっても、敷地や共用部分等の一部として管理組合の規約のもとにある場所だといえます。
使い方の制限と使用細則
標準管理規約のコメントは、専用使用権が敷地などの一部を対象にしていることから、ふだんの用い方に沿って使うことや、管理に必要な範囲でほかの人の立ち入りを受けることなどの制限がともなうと説明しています。同じコメントは、工作物を設けることや外観を変えることの禁止などについては、使用細則で物件ごとに触れるものとしています。第18条でも、対象となる物件の使い方は、別に使用細則で定めることになっています。ウッドデッキや物置、照明、タイル敷きのように形が残るものを考えているなら、使用細則の定めを先に見ておく必要があります。
手を加える前に確かめたいこと
管理組合が行うことと、自分で行う手入れ
第21条は、敷地や共用部分等の管理を、管理組合が責任と負担をもって行うことを原則にしています。ただし、専用庭を含むバルコニー等の保存行為のうち、ふだんの使用にともなうものは、専用使用権を持つ人が自分の責任と負担で行うとしています。コメントは、その例として、バルコニーの掃除や、割れた窓ガラスの入れ替えなどを挙げています。一方で、管理組合が責任と負担をもって行うのは、バルコニー等については計画修繕などだと説明しています。ただしコメントは、「長期修繕計画作成ガイドライン」で管理組合が行うとされている修繕の周期より短い期間で傷みが出て、ほかのバルコニー等と比べて劣化が目立つ場合は、特段の事情がない限り、専用使用権を持つ人の負担で保存行為を行うものとしています。
理事長の承認と、立ち入り
第21条第3項では、区分所有者は、ふだんの使用にともなう保存行為の場合や、前もって理事長に申請し、書面などで承認を受けた場合を除き、敷地や共用部分等の保存行為を行えないとしています。ただし、専有部分の使用に支障が出ていて、その住戸の区分所有者が行う保存行為が緊急を要するときは、この限りではないとしています。この決まりに反して保存行為をした場合は、その費用を行った区分所有者が負担すると定めています。コメントによると、承認の申請先は理事長ですが、承認するかどうかは理事会の決議によって決まります。また第23条は、管理を行う者が、必要な範囲で専用使用部分への立ち入りを求められると定めています。庭に大きな物を据え付ける計画なら、点検や修繕で人が入るときにどうするかも、あわせて考えておくと話し合いが進めやすくなります。
自分のマンションで確かめる順番
標準管理規約では、区分所有者が書面で求めれば、理事長は規約や使用細則などを記した書面を見せなければならないとされています。手を加える前には、次の点を順に確かめておくとよいでしょう。
- 自分のマンションの管理規約で、専用庭がどう位置づけられているか、専用使用料があるか
- 使用細則に、工作物の設置や外観の変更、植栽についての決まりがあるか
- 考えている工事や手入れが、理事長への申請と承認を経るものに当たるか
- 点検や修繕のときに、据え付けた物がどう扱われるか
迷うときは、計画している内容を図や写真で具体的に示して、管理組合や管理会社に早めに相談しておきましょう。
まとめ
標準管理規約では、一階に面する庭は敷地の一部を特定の区分所有者が使う専用使用権の対象で、使い方には制限があり、工作物の設置や外観の変更などは使用細則で定めることになっています。ふだんの使用にともなう手入れは専用使用権を持つ人が行う一方、それ以外の保存行為には、原則として理事長への申請と承認が求められます。専用庭に手を加える前には、自分のマンションの規約と使用細則を確かめ、管理組合に相談してから進めましょう。
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参考にした資料
各ページの内容は、2026年10月13日に確かめたものです。
この記事を書いた人
安田良平
「お客様目線でのサービス提供」がモットーのエクステリアプランナー。
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